Was ist ein Mietspiegel?

Bei einem Mietspiegel handelt es sich um eine statistische Erhebung der real verlangten Mieten, aus denen dann die so genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ als Basis einer legal möglichen Mieterhöhung nach dem Paragrafen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches von Deutschland abgeleitet werden kann. Dabei werden standardisierte Erhebungsverfahren angewendet, bei denen neben der reinen Höhe der Kaltmiete noch verschiedene andere Faktoren erfasst werden. Die im Mietspiegel niedergelegte Durchschnittsmiete wird auch bei der Gewährung der Mietzuschüsse im Rahmen der Sozialleistungen zugrunde gelegt.

Im Rahmen der Erfassung der Daten zum Mietspiegel werden auch Lagekriterien mit abgefragt. Dabei kommen sowohl objektive Lagekriterien als auch der subjektive Eindruck der Mieter mit zum Ansatz. Zu den objektiven Kriterien gehören vor allem die Elemente der um die Wohnung oder das Haus vorhandenen Infrastrukturen angefangen von den Einkaufsmöglichkeiten über die Einrichtungen zur medizinischen Versorgung bis hin zu Kindergärten, Schulen und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Zu den subjektiven Faktoren gehören die Lärmbelästigung durch nahe gelegene Straßen sowie die Gestaltung der Wohnanlagen an sich. Daraus werden so genannte Wohnlage-Einstufungen vorgenommen.

Auch werden in standardisierter Form Fakten zum gemieteten Wohnraum selbst abgefragt. Das beginnt mit dem Baujahr des Gebäudes, der Erfassung späterer Sanierungen und Modernisierung und setzt sich über die Art der Beheizung bis hin zur Ausstattung weiter fort. Meist werden in den Befragungen zum Mietspiegel nicht nur die Daten zur Kaltmiete abgefragt, sondern auch die anfallenden Betriebskosten mit abgefragt. Dabei ist es unerheblich, mit welchem Umlageschlüssel diese in Rechnung gestellt werden. Der jeweilige Umlageschlüssel wird in den Fragebögen ebenfalls mit erfasst.

Der Mietspiegel ist für den Mieter und für den Vermieter interessant. Der potentielle Mieter kann sich darin über das in einer Kommune bzw. sogar teilweise bis in die einzelnen Stadtbezirke hinein herrschende Mietniveau informieren. Als Vermieter kann man den Mietspiegel beispielsweise dazu nutzen, um die Wirtschaftlichkeit für ein neu zu bauendes Projekt abschätzen zu können.

Die neueren Entwicklungen beim Mietspiegel gehen sogar dahin, dass bei der Erfassung Daten mit erhoben werden, aus denen die Einstufungen der Gebäude nach der Energiesparverordnung möglich ist. Welche konkreten Daten im Einzelnen erhoben werden, liegt im Ermessensspielraum der Kommune, die den jeweiligen Mietspiegel erstellen lässt.